מדריך לשכירות מרכז לוגיסטי ומבנה תעשייה

בעבר היו בונים מחסנים בעיקר בגובה 4-6 מטר, אשר מפלס האחסנה היה בגובה 0.00 של החצר. עם השנים, טכנולוגיות האחסנה והבנייה התפתחו וכיום הסטנדרט במרלו"גים חדשים הולך ועולה.

מחירי השכירות ללוגיסטיקה ותעשייה עלו משמעותית בארץ ולכן ישנו צורך מתמיד להתייעל ולהשתפר בניהול האחסנה והלוגיסטיקה. ככל שהמחסן שנשכור יהיה גבוה יותר, כך נוכל לאחסן יותר משטחים והעלות פר משטח תהיה נמוכה יותר.

החצר התפעולית של הנכס חשובה מאוד לכל עסק. חשוב לוודא כי יש לנו גישה נוחה לפריקה וטעינה בהתאם לאופי העבודה והפעילות שלנו.

גדלים של מכולות ומשאיות סמי-טריילר

מכולה 20 רגל

אורך 6.10 מ', רוחב 2.44 מ', גובה 2.59 מ'

מכולה 40 רגל

אורך 12.19 מ', רוחב 2.44 מ', גובה 2.59 מ'

מכולה 40 רגל High Cube

אורך 12.19 מ', רוחב 2.44 מ', גובה 2.89 מ'

סמי-טריילר 20 רגל

אורך 11.21 מ', רוחב 2.59 מ', גובה ~4.14 מ'

סמי-טריילר 40 רגל

אורך 17.30 מ', רוחב 2.59 מ', גובה ~4.14 מ'

סמי-טריילר 40 רגל High Cube

אורך 17.30 מ', רוחב 2.59 מ', גובה ~4.45 מ'

גובה פריקה סמי-טריילר

1.45-1.55 מ'

גובה משאית סטנדרטית

1.00-1.10 מ'

בנייה ובידוד

גגות בטון עדיפים על גג קל מבחינת בידוד והגנה, אך מצריכים בניית עמודים פנימיים לתמיכה. במבני 'איסכורית' (לוחות פלדה) - חשוב לוודא בידוד ראוי. חברות הביטוח בדרך כלל לא מבטחות מבנה עם קירות איסכורית בלבד, אלא רק עם קיר בלוקים ובטון בגובה 2-3 מ'.

רצפה ועומס רצפה

משטח בטון הוא האופציה הטובה ביותר - עמיד לאחסון סחורה כבדה ולשינוע מלגזה. רצוי בטון מוחלק.

שטח ומידות

מבנה טוב בנוי בצורה ריבועית/מלבנית, לא צר מדי, עם רוחב של 15-20 מ' לפחות. בחישוב נטו, עובי בלוק חיצוני (בדרך כלל 20 ס"מ) מוסיף אחוזים בודדים - זה סביר בחוזי שכירות.

יחס ברוטו-נטו במבנה רב-קומתי הוא 5-18% בגלל שטחים משותפים (כבישים, רמפות, חדר חשמל, ביתן שומר, חדרי מדרגות).

תאורה, חשמל ודמי ניהול

• תאורה: נורות LED - חיסכון באנרגיה, אורך חיים, עוצמה גבוהה
• חשמל: חיבור תלת-פאזי, בדרך כלל 3x40 מספיק לתאורה ומלגזת חשמל. ליותר - להתייעץ עם חשמלאי
• גלריה: שטח נוסף לניצול - משרדים, אולם תצוגה, או אחסנה קלה
• דמי ניהול: מאגרי מים, ספרינקלרים, שטחים משותפים, מעליות, גינון, שמירה, ניקיון

כדי להבין לעומק את פעילות העסק ולהתאים עבורכם את המחסן, יש מספר שאלות ונושאים שצריך להקיף. שאלון זה לוקח כ-5 דקות - וככל שתפרטו יותר, כך נוכל להתאים עבורכם פתרון טוב יותר.

1. 1פרטים יבשים: שם החברה, שמך ותפקיד, טלפון, מייל, אתר
2. 2תחום עיסוק: סוג הסחורה, אחסנה/ייצור/סיטונאות/קמעונאות
3. 3תצורה נוכחית: מיקום, גודל במ"ר, גובה, שערים, משווה גובה, מחסנים נוספים
4. 4סיבת המעבר ומועד הכניסה הרצוי
5. 5אופי הפעילות ותנועת כלי הרכב
6. 6סוג הנכס המבוקש: מרכז לוגיסטי / תעשייה / משרדים / מסחר / מגרש
7. 7שכירות / קנייה / גם וגם
8. 8גודל וגובה רצויים, אופק עתידי לצמיחה
9. 9מיקום מבוקש - אזור תעשייה / עיר / קירבה לעובדים / לקוחות / ספקים
10. 10משרדים/אולם תצוגה - כמה חדרים, איפה
11. 11צריכת חשמל וכמות אמפר מבוקשת
12. 12זמן השכירות המבוקש וכולל אופציות
13. 13רשויות רגולטוריות נדרשות: רישיון עסק, משרד הבריאות, להגנת הסביבה, כיבוי אש
14. 14מידע נוסף: טמפרטורות מיוחדות, דרישות סיווג, ניקוזים ברצפה וכו'

15. מחיר

המחיר מורכב משלושה חלקים וניתן להסתכל עליו בתור סכום משוקלל כדי להשוות בין חלופות:

• מחיר השכירות למ"ר לחודש
• דמי ניהול למ"ר לחודש (לא תמיד יש)
• מחיר הארנונה למ"ר לחודש - טווח ארצי ממוצע 3-17 ₪/מ"ר
• דמי ניהול לאזור התעשייה (פחות נפוץ - לדוגמה בחבל מודיעין)

16. בעל הנכס

בעל הנכס הוא גורם מאוד חשוב בתהליך. אנו רוצים בעל נכס סימפטי, זמין, נוח לעבודה - שירצה להשכיר לנו לטווח ארוך בדמי שכירות סבירים ויאפשר לנו לגדול.

יועץ לוגיסטי - מומלץ להכניס לתמונה מוקדם

יועץ לוגיסטי יבחן ויאפיין את אופי הפעילות, צפי הגדילה העתידי, ויגדיר בדיוק את סוג ומיקום המבנה: גודל, גובה, מידות, עמודים, שערי פריקה וטעינה, תאורה ועוד. ייתכן שתגלו שאתם צריכים פחות מ"ר ממה שחשבתם - וחוסכים תשומות רבות.

• שערי פריקה וטעינה ומשווי גובה
• מערכות מידוף וכלי שינוע
• תוכנות לניהול מחסן ומלאי
• כוח אדם
• בחינת שרשרת האספקה ו-Ecommerce

יש להיוועץ עם סוכן ביטוח לפני החתימה על חוזה השכירות. סוכן הביטוח יאפיין את פעילות העסק, מאפייני המבנה ויאתר פוליסה מתאימה. לעתים יגיע סוקר מיגון מטעם חברת הביטוח לבצע סקר - וחשוב להכניס התאמות לחוזה מול בעל הנכס מראש.

עיקרי הכיסוי הביטוחי

ביטוח אש מורחב

מגן מפני אובדן/נזק כתוצאה מאש, עשן, ברק, התפוצצות. ניתן להרחיב לפריצה ונזקי טבע.

ביטוח צד ג'

מגן מפני תביעות של צדדים שלישיים בשל אירוע שגרם נזק לגוף או לרכוש.

חבות מעבידים

מגן מפני תביעות של עובדים בגין נזק גופני או מוות בעבודה (ע״פ חוק).

אובדן תוצאתי

מכסה הפסד רווחים מהפרעה/הפסקה בפעילות העסק.

אחריות מקצועית

מכסה אחריות מקצועית של המבוטח בשל נזק שנגרם לצד ג'.

חבות המוצר

מכסה חבות בגין נזק לצד ג' שנגרם ע״י מוצר המיוצר/משווק.

סחורה בהובלה

מגן מפני נזקים פיזיים לסחורה/ציוד במהלך הובלה.

יש להיוועץ עם עורך דין מומחה למקרקעין לפני חתימה, רצוי כזה שמנוסה בעריכת חוזי שכירות נדל״ן מסחרי.

נקודות חשובות בחוזה

• תקופת השכירות: ראשונית + תקופות אופציה נוספות (מומשות ע"י השוכר בהתראה מראש)
• גמישות יציאה: סעיף להבאת שוכר חלופי / קנס יציאה 3-6 חודשים
• מנגנון עליות מחירים: הצמדה למדד / עלייה אחוזית קבועה וסבירה
• תיקונים ובלאי: השוכר מתקן שימוש רשלני, המשכיר מתקן בלאי סביר וקלקולי מבנה
• ערבות בנקאית: בקשה נפוצה של 3-6 חודשי שכירות

1. 1יועץ לוגיסטי יגיע לבחון את המבנה ולאשר שהוא מתאים לצרכים
2. 2רישיון עסק: לפנות למחלקת רישוי ברשות המקומית. ברוב המקרים אין צורך ביועץ רישוי
3. 3יועצי מיזוג, קירור, כיבוי אש בהתאם לצורך
4. 4מדידת שטח: במדידה פשוטה - מד טווח לייזר. במורכבת - מודד מוסמך

לעתים חברת הביטוח דורשת אמצעי מיגון והתרעה כגון מצלמות ואזעקות. איש המצלמות יבנה תכנית ביצוע בהתבסס על דרישות הביטוח, מאפייני הנכס, סוג הסחורה ודרישות השוכר.

דרישות כיבוי אש משתנות בהתאם לסוג הסחורה המאוחסנת. דרישות מקובלות: גלגלון כיבוי אש ומטפה, ובמבנים מעל גודל מסוים - מערכת מתזים (ספרינקלרים) ומערכות לגילוי עשן.

סיווג מבנים לפי דרגת סיכון (NFPA 13)

• סיכון קל: בתי תפילה, מועדונים, מסעדות
• סיכון רגיל קבוצה 1: מאפיות, מפעלי משקאות, שימורים
• סיכון רגיל קבוצה 2: מפעלי מזון, מתכת, נייר, מוסכים
• סיכון מיוחד קבוצה 1: יציקה, גומי, נסירת עצים
• סיכון מיוחד קבוצה 2: אספלט, פלסטיק, צבעים

שוק המלגזות השתכלל מאוד וכיום מציע: רכישה, ליסינג, השכרה לטווח קצר/ארוך, טרייד אין. מומלץ לבחור חברה אמינה שמעניקה אחריות, טיפולים עם טכנאים מקצועיים וחלפים מקוריים.

סוגי מלגזות

מלגזה חשמלית

עד 9 טון, שקטה, ידידותית לסביבה, מעברים צרים - לשטח סגור

מלגזת דיזל

עד 20 טון, לעבודות כבדות, שטח פתוח, עומדת בכל מזג אוויר

מלקטת רצפה

למשטחים רחבים, משקל גבוה, תמרון גבוה

מלקטת גובה

עובדת במרחק גדול, מיועדת לאחסון לגובה

מלגזת היגש

נפוצה במחסנים, התאמה לפי גודל, מצבר וגובה

מלגזת צריח

למעברים צרים במיוחד, המלגזה לא מסתובבת

מלגזת משקל נגדי

למפעלים עם שימוש רב במלגזות

עגלת משטחים (ג'ק)

להעברה מהירה של משטחים בקומת קרקע

מערכות מידוף הן אחד האלמנטים הקריטיים במחסן. יש לתכנן בהתאם לפרטים: משקל מרבי של סחורה, אופן ליקוט (ידני/מלגזה/מלקטת), צורך בתקנים (ISO, FDA), בטיחות, עמידות ברעידות אדמה.

סוגי מערכות אחסון

• אחסון בגלריות ומזנינים
• Pallet Racking - מערך משטחים בשורות
• מדפי דרייב אין, ארקליות
• מדפים מודולריים לחנויות (שילוב תצוגה)
• מידוף דינמי: Flow rack / Push back
• מידוף רדיו שאטל
• פתרונות למחסני קירור
• מדפי קנטיליבר לסחורה באורך יוצא דופן
• מערכות נעות לאחסון משטחים

1. 1פתרונות אוורור וקירור: צינון (22-25°), הקפאה עמוקה (מינוס מעלות), תאי קירור (4°)
2. 2הובלות: יועץ הובלות מקצועי לתכנית שינוע ולוגיסטיקה יעילה
3. 3שילוט: מינימלי / פרסום / כלי שיווק. לבדוק אגרת שילוט ברשות
4. 4ארנונה: הרשמה בעירייה/מועצה
5. 5מים: חיבור לתאגיד המים
6. 6חשמל: חיבור ישיר לחברת החשמל (אלא אם מבעל הנכס)
7. 7אינטרנט: עדיפות לסיב אופטי
8. 8פינוי פסולת: בירור הסידור ברשות. פסולת קרטונים - חברה פרטית
9. 9מיקום וניווט: הוספה ל-Google Maps, Waze, פייסבוק, אתר
10. 10תחזוקה שוטפת ומונעת